SCATTA SUGLI AFFITTI LA CEDOLARE SECCA - AGENZIA IMMOBILIARE PALLADINI

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SCATTA SUGLI AFFITTI LA CEDOLARE SECCA

NOVITA' NORMATIVE

IIn RICERCHIAMO IN  LOCAZIONE
In relazione alle locazioni immobiliari: scatta l'introduzione della cedolare secca sugli affitti,
prevista nel decreto attuativo del federalismo comunale recentemente approvato dal Parlamento, comporta un vantaggio fiscale per i contribuenti. In luogo delle ordinarie imposte sui redditi che può arrovare fino al 43%, si pagherà infatti un'imposta sostitutiva pari al 21% di canone d'affitto, che diventa 19% per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa.
Chiariamo che la natura dell'imposta è quella di un' imposta sostitutiva e pertanto dobbiamo dire cosa sostituisce:
l'imposta Irpef a carico del locatore
le imposte di registro e di bollo che solitamente sono da pagare periodicamente alla scadenza, proroga e rinnovo del contratto.

Possono scegliere il regime sostitutivo solo le persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'impresa o della professione.

Rientrano nell'ambito della cedolare le sole locazione di abitazioni e pertinenze (per esempio il box) se locate congiuntamente al bene principale. Non vi rientrano le sublocazioni.

L'applicazione della cedolare è facoltativa e la sua convenienza va tarata sul proprio reddito.
Tendenzialmente per redditi inferiori ai 15.000 euro non conviene (ma è sempre meglio verificarlo con il proprio commercialista)
oltre 28.000 euro di reddito è molto probabile che convenga applicare la cedolare secca (ma anche in questo caso si suggerisce di verificarlo con il proprio commercialista).

La scelta di applicarla spetta al locatore e fa riferimento a ciascun contratto.
Condizione per la validità dell'opzione è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto inclusi gli aumenti Istat.


La rinuncia deve essere previamente comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Tale disposizione è inderogabile, il che significa che eventuali accordi contrari tra le parti sono privi di effetti.

Per maggiori dettagli può visitare sito delle Agenzia delle Entrate dove è indicata la modulistica da utilizzare.

Vediamo in dettaglio l'imposta:
L'aliquota della cedolare è pari al 21% del canone di affitto ovvero pari al 19%, se la locazione avviene a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Questa imposta sostituisce l'Irpef e le addizionali all'Irpef sui redditi fondiari, nonché l'imposta di registro (2%) e l'imposta di bollo sui contratti di affitto. Va segnalato che del reddito assoggettato a cedolare si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico). L'imposta sostitutiva deve essere corrisposta con le stesse modalità delle imposte sui redditi.
Per l'anno 2011, l'acconto sarà in misura pari all'85% del dovuto; per il 2012 si arriva al 95 per cento.

Le sanzioni
In caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di affitto, le sanzioni dovute sono raddoppiate: dal 200 al 400% dell'imposta non versata. Inoltre, nell'ipotesi di definizione dell'accertamento sia in via concordata con l'ufficio sia con acquiescenza del contribuente, non spetta alcuna riduzione di sanzioni.

Ancora più pesanti le penalità in caso di mancata registrazione del contratto o di indicazione di un canone inferiore a quello reale o ancora di stipulazione di comodati fittizi. Se l'inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo (adempimento di cui normalmente si fa carico il proprietario), si verificano le seguenti conseguenze: a) la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni; b) il canone di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione, un importo che, in media, è poco più di un terzo dell'affitto di mercato.

La norma mira a creare un conflitto d'interessi tra inquilino (che dalla segnalazione dell'irregolarità fiscale avrebbe il vantaggio di un canone ultraribassato) e proprietario.

Viene inoltre ribadito che i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della legge 311/2004.




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